30. 양도세 비과세 9억 > 12억 조치

안녕하세요. 1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준 상향조치가 2021.12.08. 부로 시작됩니다.

 

비과세 기준 상향 조치 시행 시기가 확정되지 않아 시장에 대기 매물이 늘어나자 개정 법 시행의 속도를 높였습니다. 정보는 2021.12.07. 정부서울청사 국무회의에서 양도세 비과세 기준 상향 조정 개정 소득세법 공포일을 내일로 확정했습니다. 국회는 소득세법 개정안을 통과시키며 시행일을 법 공포일로 규정한 바 있습니다.

 

양도세 이야기를 이어가보겠습니다.

양도소득세가 과세되는 자산의 양도란 자산에 대한 등기 ․ 등록과 관계없이 ｢소득세법｣에 열거된 자산이 매도･교환･법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다. 양도소득세가 과세되는 자산은 국내자산(소법§94) 및 국외자산(소법§118의2), 국외전출세 (소법§118의9) 등 소득세법에서 열거된 것입니다. 따라서 자산이 유상으로 이전되어 자본이득이 발생하더라도 그 소득이 ｢소득세법｣상 양도소득세 과세대상으로 열거되어 있지 아니하면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

양도세가 무엇인지 기초적인 내용은 알아보았고 이번 양도소득세 완화조치에 대해 알아보겠습니다. 1세대 1주택자의 양도소득세 완화 조치로 최대 3분의 1 수준까지 세 부담이 줄어드는 것으로 나타났습니다. 양도세 시뮬레이션 결과에 따르면, 서울 서초구 반포자이아파트(전용 84㎡)를 25억원에 취득해 2년간 보유·거주한 1가구 1주택자가 이 아파트를 35억원에 팔았을 때 내야 할 양도세는 2억2276만1880원(지방소득세 포함)으로 법 개정 전 2억5704만7560원보다 3428만5680원 감소했다는데요. 

 

주택 가격이 공시지가 기준 기존 9억원에서 양도세 완화 한도에 따른 12억원에 가까워질수록 양도세 절감 비율은 커졌다. 2년 전 15억원에 취득한 서울 용산구 한가람아파트(전용 84㎡)를 23억원에 팔았을 때 내야 할 양도세는 1억3354만9067원으로, 개정 전(1억7868만3540원)보다 4513만4473원을 아낄 수 있었다. 또 서울 동작구 대방e편한세상(전용 84㎡)을 8억원에 취득해 2년간 보유·거주한 뒤 15억원에 팔았다면, 양도세는 3618만1541원으로, 개정 전(9538만9818원)보다 무려 6000만원 가까이 줄어들었다.

이번 양도세 완화 조치 법 개정이 확정될 경우 전국 약 42만 가구가 비과세 대상에 추가로 포함될 것으로 보인다. 앞서 국회 기재위 전문위원이 작성한 조세소위 검토보고서에 따르면, 올해 공동주택 공시가격을 역산했을 때 올해 기준 시가 9억원 초과~12억원 이하 전국 주택수는 42만4381호로 추정된다. 특히 올해 기준 9억원 초과~12억원 이하 서울 주택수는 24만7475호로 서울 전체(258만3508호)의 9.6%에 달했다.

 

라는 뉴스기사가 있었습니다.

 

조세소위 검토보고서는 이번 양도세 완화가 주택 잠김 현상을 해소하는 데 일부 기여할 가능성이 있다고 내다봤습니다. 하지만 1세대 1주택자가 기존주택을 매도하고 대체주택을 매수할 경우 주택시장의 공급 증가 효과가 제한적일 수 있다는 시각도 있는데요. 한편으로는 현행 비과세 기준인 9억원에 맞춰진 주택의 거래가격이 12억원으로 상향되는 ‘키맞추기’ 현상이 발생할 것이라는 우려도 있습니다.

 

추가적인 데이터를 살펴보자면,

1주택자 양도소득세 비과세 기준 변경 시 세액 비교

1주택자 양도소득세 비과세 기준 변경 시 세액 비교(*장기보유특별공제는 5년 보유 및 거주로 가정, 기본공제(250만 원) 외에 비용은 반영하지 않았으며 지방소득세는 제외한 금액임.)

• 양도소득세 기준을 기존 9억 원에서 12억 원으로 변경하면 걷어들이는 세수는 확연히 줄어들게 되고, 양도차익이 확대될수록 세금 차이는 더욱 커지게 됨. 
• 3억 원에 취득한 주택을 10억 원에 양도할 경우, 현재 4,845,000원이 과세되지만 12억 원으로 기준이 완화되면 양도소득세는 전혀 내지 않아도 됨. 
• 15억 원으로 양도했을 시에는 현행대로라면 89,090,000원을 내야 함. 기준이 변경되면 54,465,000원이 감액된 34,625,000원을 세금으로 지출하면 됨. 
• 20억 원으로 양도했을 경우 훨씬 더 적은 세금을 지출하는 것으로 확인되는데, 199,170,000원보다 62,370,000원 줄어든 136,800,000원을 내게됨. 이는 기존보다 약 31.2% 감액된 것임. 

1주택자 양도소득세와 종합소득세 세액 및 세율 비교

1주택자 양도소득세와 종합소득세 비교(*종합소득세는 기본공제 150만 원만 적용해 계산함.)

• 1주택자의 양도차익에 대해 양도소득세와 종합소득세를 비교하여 살펴보면, 양도소득세에 매우 낮은 세율이 적용된다는 것을 확인할 수 있음. 
• 7억 원의 양도차익에 대해 양도소득세는 4,845,000만 원인 반면, 종합소득세는 257,970,000원을 납부함. 
• 12억 원의 양도차익에 대해 양도소득세는 89,090,000원, 종합소득세는 473,925,000원임. 그러나 양도소득세의 기준이 변경되면 이마저도 더 적게 납부하게 됨. 
• 17억 원의 양도차익에 대해 양도소득세는 199,170,000원, 변경시에는 136,800,000원이며, 종합소득세는 698,925,000원의 세금이 과세됨. 
• 실효세율로 비교 시, 1주택자에 대한 양도소득세가 30%p이상 낮으며 이마저도 현행 기준이 완화될 경우 세율이 더욱 하락하게 됨. 양도차익 12억 기준 세율이 기존 7.42% 에서 2.89%로 변경되고, 17억 원은 11.72%에서 8.05%로 변경되는 것을 확인할 수 있음. 

1주택자 양도소득세 국제 비교

동일 양도차익 시 1주택자 양도소득세액 국제 비교(*5년 보유 및 거주 기준으로 계산함. 미국은 연방소득세만, 일본은 소득세만 계산한 금액임. 미국은 2년 거주 시 부부합산 기준 50만 달러가 소득공제됨. 일본은 3천만 엔 소득공제가 되며 5년 초과 시 15% 세율을 적용함. )

• 동일한 기준(5년 보유 및 거주)의 1주택자 양도소득세에 대해 우리나라와 미국, 일본을 비교할 경우, 우리나라의 1주택자 양도소득세가 국제적으로 적은 수준임을 확인할 수 있음. 
• 우리나라에서는 3억 원에 취득한 주택을 10억 원에 양도할 경우 4,845,000원이 과세되지만 미국은 18,750,000원, 일본은 57,750,000원의 세금이 과세됨. 
• 동일한 주택을 15억 원에 양도할 경우 한국은 89,090,000원이 과세되지만 미국은 125,000,000원이, 일본은 132,750,000원의 세금이 과세됨. 
• 20억 원으로 양도할 경우, 미국이 225,000,000원으로 가장 많이 과세하고, 일본이 207,750,000원, 우리나라가 199,170,000원임을 확인할 수 있음. 

 

 

결론적으로 살펴보자면

• 1주택자의 양도소득세 비과세 기준을 9억 원에서 12억 원으로 완화할 경우, 비과세 되는 주택이 늘어나는 것뿐만 아니라 고가 주택 소유자일수록 감세 혜택이 커지는 이른바 ‘부자 감세’ 현상이 발생함. 
• 1주택자의 양도소득세는 현재의 종합소득세와 비교할 때, 매우 낮은 세율이 적용되므로 비과세 기준 완화 시 격차는 더욱 벌어짐. 또한 국제적으로 비교했을 때도 우리나라의 1주택자 양도소득세 부담이 매우 낮은 상황임.
• 현재 1주택자가 9억 원이 넘는 주택을 매매하면서 납부하게 되는 양도소득세가 크지 않다는 점을 감안하면, 1주택자 양도소득세 비과세 기준을 9억 원에서 12억 원으로 완화하는 것은 바람직하지 않음.

이라고 할 수 있습니다. 선거철 법안 개정은 역시 바람직하지 못한 방향으로 갈 때가 많은 것 같습니다.

 

양도소득세의 문제점과 1세대 1주택 비과세제도, 양도소득세 완화에 대한 문제점을 잘 이해할 수 있는 연구를 pdf로 첨부하였으니 읽어보시면 좋을 것 같습니다. 물론 오래된 자료라 현 시점과 들어맞지 않는 부분이 대부분이겠지만 과세정책과 부동상 투기억제에 대한 정부시책은 과거의 정책들과 정책들의 성과를 분석하여 나오므로 한번쯤 찬찬히 읽어볼만한 자료라고 생각합니다.

 

 

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또다른 최근 법안 개정으로는 가상자산 과세시점을 2023년으로 연기하는 소득세법 개정안을 주목해볼만 합니다.